1) Les trois cadres juridiques au banc d'essai

Indivision : Chacun détient une quote-part du bien (50/50, 60/40…). Simple, rapide, peu coûteux. Sortie à tout moment par un indivisaire, gestion parfois conflictuelle. Pour couples, achats ponctuels.

SCI : La société détient le bien, chacun détient des parts. Organisation, clauses de sortie, transmission facilitée. Formalisme, comptabilité, coûts de création/gestion. Pour projets patrimoniaux, location, familles.

Tontine : Au décès de l'un, l'autre devient plein propriétaire. Protection du survivant, indivision évitée. Rigidité, fiscalité possible défavorable, revente compliquée. Pour couples sans lien légal cherchant une protection.

2) Indivision : simple… si tout va bien

L'acte prévoit la répartition des quotes-parts et peut intégrer une convention d'indivision (recommandée) : durée (jusqu'à 5 ans renouvelable), modalités de gestion, charges, droit de préemption entre indivisaires. En cas de désaccord, « nul n'est contraint à rester en indivision » : un indivisaire peut forcer la vente ou proposer un rachat de sa part. Pour un couple, la convention et la clause de rachat prioritaire sont des sécurités minimales.

3) SCI : l'outil patrimonial

La SCI permet de séparer la propriété du bien (dans la société) de la propriété des parts (chez les associés). On y précise les pouvoirs du gérant, les règles de vote, les conditions de cession des parts (agrément). Fiscalement, la SCI est par défaut à l'IR (transparence), mais peut opter à l'IS selon le projet (location meublée proscrite en SCI IR, attention aux conséquences). Pour la transmission, les dons échelonnés de parts profitent des abattements, tout en gardant le contrôle via la gérance.

4) Clause de tontine : protection maximale, souplesse minimale

Insérée à l'achat (hors SCI), la tontine rend le bien « indivisible » jusqu'au décès d'un des acquéreurs : impossible de forcer la revente entre-temps. Le survivant devient plein propriétaire. Outil puissant pour protéger un conjoint non marié, elle est toutefois rigide et peut créer des frottements fiscaux. À manier avec conseil notarial.

5) Le financement à plusieurs : ce que regardent les banques

Les co-emprunteurs sont solidaires : chacun est responsable du 100 % de la dette vis-à-vis de la banque. Le montage doit refléter la réalité des apports et des revenus. On veillera à :

• Aligner quotes-parts et apports (ou prévoir une créance entre associés pour compenser).
• Adapter la clause bénéficiaire d'assurance emprunteur (répartition des capitaux décès/invalidité selon les revenus).
• Prévoir, en SCI, la caution personnelle des associés si la banque l'exige.

6) Sortir du projet : rachat, vente, priorité

Anticiper la sortie évite les blocages :

• Indivision : droit de préemption croisé, évaluation par expert en cas de désaccord, délai de rachat.
• SCI : clause d'agrément pour céder des parts, valorisation via expert/commissaire, droits de mutation sur parts.
• Tontine : sortie avant décès quasi impossible sans consensus total.

Tip : un pacte d'associés (même hors SCI) fixe noir sur blanc la méthode de valorisation, les délais et les priorités de rachat.

7) Fiscalité en bref

• Indivision : chacun déclare sa quote-part (revenus fonciers/plus-value). Exonération de la résidence principale si conditions.
• SCI à l'IR : imposition chez l'associé (transparence). Plus-value selon régime des particuliers.
• SCI à l'IS : amortissements possibles mais taxation à l'IS + régime des plus-values professionnelles à la revente.
• Tontine : attention aux droits de succession potentiels si absence de lien conjugal.

8) Checklists express

Si vous choisissez l'indivision

• Rédiger une convention (durée, gestion, dépenses).
• Préciser la méthode d'arbitrage en cas de désaccord (expert tiers).
• Prévoir un pacte de rachat prioritaire.

Si vous choisissez la SCI

• Rédiger des statuts sur-mesure (gérance, votes, agrément).
• Préparer un pacte d'associés (sorties, valorisation, non-concurrence).
• Choisir le régime fiscal adapté au projet (IR vs IS).

Si vous choisissez la tontine

• Vérifier l'impact fiscal pour le survivant.
• Anticiper l'impossibilité de revente unilatérale.
• Limiter la tontine à un contexte précis (protection du conjoint non marié).

9) Cas pratiques

Couple non marié, apports inégaux : indivision 60/40 + convention + pacte de rachat prioritaire. Assurance emprunteur répartie 70/30. Une créance compense l'apport plus élevé.

Fratrie investissant pour louer : SCI à l'IR, statuts avec agrément, pacte d'associés (sorties et valorisation). Caution personnelle exigée par la banque.

Protection du conjoint survivant : clause de tontine + testament/cohérence avec assurance-vie. Conseil notarial indispensable.

10) En résumé

• Indivision pour la simplicité, avec convention solide.
• SCI pour organiser, transmettre, investir.
• Tontine pour protéger, au prix d'une rigidité assumée.

Dans tous les cas, alignez juridique, financement et humain : votre montage doit refléter la réalité des contributions, des revenus et… de la vie. Un bon pacte évite bien des mauvaises surprises.

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